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不動産サポート

Real Estate Support

資産有効活用提案業務

保有から賃貸へのオフバランス化・稼働率低下による社宅・寮の見直しなど、より高い収益に繋がるような有効活用提案をおこないます。

「資産有効活用」の選択肢は、基本的に以下の3つです

単純売却(相対取引・指名競争入札方式など)、等価交換方式、
リースバック方式などがあります。

単純賃貸(現状仕様賃貸)、用途変更賃貸
(オフィスからマンションなどへ収益性から見直し)などがあります。

スクラップ&ビルド(高収益事業建物建設後、事業化)、
時間貸駐車場(暫定的)などがあります。

ビルマネジメント

資産の収益性を最大限に図るため、「品質管理」の手法を使い、
最適な財務分析と経営判断が一目瞭然なプレゼンテーションをおこないます。

物件特性調査
・謄本確認(権利関係の把握)
・公図確認(青道赤道把握)
・道路確認(2項道路・幅員)
・公法上の制限の確認
・上下水・ガス・埋設物の確認
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市場動向調査
・路線価調査
・近隣取引事例の有無
・収益還元法・原価法による査定
・賃貸ニーズと集客性の把握
・物件査定表(効率鑑定)報告
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ソリューション
・売却・賃貸・事業化の可能性の検証
・キャッシュフロー検証
・投資効果評定
・財務分析・効果 経営判断
資産有効活用提案
資産有効活用提案
資産有効活用提案
建物診断
・営繕保守履歴の確認
・雨漏り等の確認(防水状況)
・アスベスト使用状況の確認
・所有者利用者からの聞取り
・上下水・ガス・埋設物の確認
資産有効活用提案
境界確定
・境界確定書の確認
・境界杭の現地確認
・公民査定・民々査定立会代行
・筆界確認書の作成 捺印
資産有効活用提案
地積測量図
・地積測量の実施
・測量図の作成提出
・境界確定書の調印
資産有効活用提案
資産有効活用提案
資産有効活用提案

◆こうした一連のプロセスを体系的におこない、貴社の求める最終的な姿までサポートを続けます
「資産有効活用」の選択結果が、売却のケース

建物解体
・解体工事計画策定
・近隣工事説明会(苦情・相談)
・アスベスト対策(封じ込め等)
・施工監理・安全管理
・建物滅失登記サポート
資産有効活用提案
売却営業
・顧客誘致活動
・条件交渉
・重要事項説明
・契約締結
・代金決済
資産有効活用提案
引渡
・所有権移転登記サポート
・鍵の引渡(建物がある場合)
・固定資産税の清算
・所有権移転財産目録の作成
資産有効活用提案
資産有効活用提案
資産有効活用提案

このようなコンサルティングサービスをおこなっています。
(例:配送センター 敷地1万㎡ 建物リースバック契約)

① 5年後にリースバック終了~底地・建物設備買取のケースを検証

竣工15年経過後から設備の経年劣化により改修・補修が増えていきます。残存5年の保全維持費の総額と5年後の買取価格を査定。 契約満了後さらに20年間現地で営業継続した場合の20年間の維持コストを積算します。

使用状況のヒアリング
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契約条件の確認
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ニーズのヒアリング
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長期修繕
計画実施
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土地建物
所有権移転
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底地買取
(売買契約)
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解約サポート
(リース解約)
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バジェット検証
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動産・不動産
管理
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保全計画
作成・実施
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運用
日常管理

★ポイント:適性な長期修繕計画を基に、20年間の「保全費」「修繕費」「光熱費」総額を把握します。

② 5年後にリースバック終了~建物解体 更地返却と並行し新規案案件の手当を検討

竣工15年経過後から設備の経年劣化により改修・補修が増えていきます。よって、建物設備は20年で償却します。
契約満了後、新しい立地で配送センターを新築し20年間現地で営業継続した場合の20年間のライフサイクルコストを積算します。

使用状況のヒアリング
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契約条件の確認
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ニーズのヒアリング
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長期修繕
計画実施
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候補地
リサーチ
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新規計画の企画
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解約サポート
(更地返却)
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バジェット検証
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用地契約
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新配送センター設計
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新配送センター建設
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旧配送センター解体
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移転
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運用
日常管理

★ポイント:20年間のLCC(保全費・修繕費・光熱費・解体費・設計費・建設費など)総額を把握します。

③ ①と②のケースを個別に検証・比較することで、有効活用の方向性を固めていきます

各々のメリット・デメリットをコスト面・維持管理面等から比較しやすいようにつくります。
その際は、建築時の資料や設計図書、日常修繕の記録などインタヴューしながら与件をまとめていきます。

底地買取のケース
VS
新規に手当するケース
  1. 日常発生する小修繕コストの集計(履歴はありますか)
  2. 定期的な保守契約のコスト集計(保守契約内容の確認)
  3. 今後発生する大規模修繕コストの集計(これが重要)
  4. 建物買収に係るコストの集計
    →現状物件の調査費用
    土地 建物謄本調査 公図調査 実績測量図調査  近隣取引事例収集調査 公示価格調査 路線価調査  道路調査 埋設物調査 公共インフラ(上水 下水 雑排水)調査  コンサル1式ほか
    →公簿売買か実測売買かの確認
    実測売買の場合は実測図の完備確認。不備の場合は地積測量の実施。
    →境界の確認~境界杭がない場合は隣接地権者と現地
    立合確認~境界杭打設~筆界確認書の取交し。
  5. 固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの調査
  6. 賃借と違い用地取得した場合に係る費用の集計

¥〇〇〇,○○○- (千円)

  1. 日常発生する小修繕コストの集計(履歴はありますか?)
  2. 定期的な保守契約のコストの集計(保守契約内容の確認)
  3. 今後発生する大規模修繕コストの集計(これが重要)
  4. 建物解体費用
  5. 用地手当及び建物再構築コストをリースバックする場合の
    コストの集計
    →貸地の情報収集 建物再構築に係る設計費用
    建設費用を借地代にONしリースバック料を積算するコンサルティングfee リースバック契約仲介手数料
    賃借物件の調査費用
    →公簿売買か実測売買かの確認
    土地 建物謄本調査 公図調査 実績測量図調査 近隣取引事例収集調査 公示価格調査 路線価調査 道路調査 埋設物調査 公共インフラ(上水 下水 雑排水)調査 コンサル1式ほか

¥〇〇〇,○○○- (千円)

★上記はコスト面からの比較の一例です。
詳細なヒアリングを重ねることで、より具体的な比較が可能となります。

03-5646-7041

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